奈良市で不動産売却の成功の秘訣なら家貴族へ

不動産売却で失敗する方は、不動産仲介の仕組を知らない。ひとつの情報を鵜呑みにしてしまう。大手だから大丈夫だと信じる。ということです。

成功するためのポイントは２つ。

①不動産会社の選定

②不動産会社との協力

です。

不動産会社の利益が売主の利益と合致していれば良いのですが、そうではありません。本当の意味で自分たちの味方になってくれる会社や担当者は誰なのかを見極めることが成功のカギです。

また、不動産売却は不動産会社任せにしておくものではありません。高く売るためにはご自身たちでも高く売れる土台を作ることが重要です。具体的には、家の中や外観を少しでも良く見えるように片付けをしたり掃除をしたり、内覧しやすい状態に持っていくこと。また内覧日時の調整や必要書類のやりとり、販売状況の報告などこちらからの連絡にもご対応いただく必要があります。

逆に言うと密に連絡や戦略を練られる関係性を作れる会社を選ぶことが重要となります。

不動産会社といっても、それぞれ得意分野があります。売買仲介、買取、賃貸仲介、賃貸管理、収益不動産、分譲・建売など一言で不動産と言っても多岐に渡ります。さらに不動産売買の中でも、買主相手に販売するのが得意なのか、売主相手に売却のサポートをするのが得意なのかも違います。家を売る時にはしっかりとその専門分野の会社に依頼しないと、知らない間に損させられてしまう可能性があります。家を売る場合、「どこに依頼しても一緒」ということはありません。

①販売アプローチ数が地域NO.１→高く売れる

→囲い込みせず、レインズを有効活用。詳細情報や写真の共有。他社への広告解禁。

②サポートの手厚さ（親身さ）

→売却完了まで専属の担当が365日24時間フォロー※お客様を自分の家族だと思って接します（会社名の由来）

③売却後のトラブルがない　

→家を売るのは買うよりも10倍難しい。担当営業マンが売却に関する知識が乏しいと、売却後トラブルに。売却専門店のノウハウで安心・安全な取引

④豊富なクチコミ

⑤スピード対応

⑥多様な売却方法と対応可能な物件の範囲が広い

⑦ワンストップサービス

⑧売主特化

 高値売却を実現するために最も重要なこと

→あなたの物件情報をどれだけ多くの方に見てもらえるか

→家貴族は売却専門だから自社で買主様を探すこと（両手取引）にこだわりません。

→自社の利益よりも売主の利益を追求できる

→最善の結果をお約束できる 

売主様が知る必要があるのは、【査定価格】と【成約価格】は違うということ。

高い査定価格を出してもらったからという理由だけで不動産会社を選ぶと、まんまと不動産会社の策略にはまってしまいます。知るべきは【売れる価格】です。要は相場の価格を知ることが重要なのです。チャレンジ価格で売れるものだと勘違いすると後々の販売活動に大きな影響を及ぼします。特に一括査定サイトで多くの会社に査定依頼をすると高めの金額を提示されて、販売が長期化する傾向にあるため注意が必要です。

不動産情報は【鮮度】が重要です。ある程度期間を決めて、強気のチャレンジ価格で売り出すのは大賛成ですが、価格修正のタイミングなど、しっかりデータを見ながら戦略を持って行わないと長期間売れ残ってしまうリスクが上昇します。その結果、最終的な手残り金額が減ってしまうことになりかねません。

「契約不適合責任」という言葉はご存じでしょうか。契約時の内容に適さないものは売主側の負担でなおす。という内容です。例を出すと、契約時には雨漏れしていなかったにも関わらず、引き渡し後に雨漏りが発覚したら、売主負担で修理してください。ということです。契約不適合責任は買主側に有利な内容となります。契約不適合責任の内容と範囲を契約時にしっかりと打合せしておかないと、売った後にトラブルになります。その辺りのフォローや売主様にとってリスクのない契約内容をご提案させて頂きます。

また、司法書士や税理士、土地家屋調査士、弁護士など、様々な士業の方とタッグを組むことで、権利や税に関するトラブルにも備えることができます。

売却に特化した不動産会社は本当の意味で売主様の味方になって販売活動を進めることが可能です。

それがどういうことか簡単に説明をします。

不動産売買は「高く売りたい売主」と「安く買いたい買主」の交渉であり、売主・買主は利益相反の関係にあります。にもかかわらず、この国の制度上、不動産会社１社が売主・買主の間に双方代理のような形ではいり、不動産会社がより多くの利益を上げられるように裏工作することが可能となります。その結果、売主は知らないあいだに損されられてしまうのです。この裏工作というのが「囲い込み」です。この囲い込みについては、売主ひとりが損させられる仕組みなので、よくお調べになってください。

売却専門店の場合は、この「囲い込み」がなく、販売も自社のみだけではなく「レインズ」を通じて色んな会社さんにも販売の協力をしてもらいます。その結果、より多くのターゲットへアプローチされ、早期に高値で売却できる可能性がアップするのです。

さらに、売却の場合は譲渡所得税や権利関係の整理、敷地境界や越境問題、前面道路が私道の場合の通行承諾・掘削同意書の有無やその取得など、一般的に買うよりも売る方がはるかに難しいと言われております。販売に特化した会社よりも、売却に関するノウハウをたくさん持っていることが売却専門店の強みです。

「自分の家は一体いくら？」その疑問に答えるには、まず奈良市のリアルな相場を把握することが欠かせません。高すぎる査定額に惑わされず、市場の適正価格（成約価格）を知ることが、早期売却と高値売却を両立させる秘訣です。

売却のポイント: 単身者からファミリー層までターゲットが広く、非常に流動性が高いのが特徴です。周辺の相場が上がっているため、築年数が経過したマンションでもリノベーション素材として高値で売却できるチャンスがあります。

売却のポイント: 大規模な邸宅が多いエリアですが、近年は維持管理の手軽さを求める層向けに、土地を分割しての販売や、ハウスメーカーとのタイアップ戦略が有効です。庭の手入れが行き届いているだけでも、査定にプラスの影響を与えやすいエリアです。

売却のポイント: 居住用だけでなく、投資用や店舗併用住宅としてのニーズも存在します。土地の坪単価が市内最高値圏のため、狭小地であっても高値での取引が期待できます。

売却のポイント: 近隣の似たような条件の物件と競合しやすいため、「内覧時の第一印象（ステージング）」が成約価格を大きく左右します。

不動産会社が提示する高い査定価格を鵜呑みにしていませんか？。一括査定サイトなどで多くの会社に依頼すると、契約を取りたいがために相場より高い金額を提示する会社が現れます。結果として市場で「割高」と判断され、販売が長期化して情報の「鮮度」を失ってしまいます。

不動産会社が自社の利益（両手取引による手数料）を優先し、他社からの購入希望者を拒絶する「囲い込み」が原因かもしれません。売主様が知らない間に、本来出会えるはずだった買主様との機会が損失させられているのです。

高く売るためには、買主様が住むイメージを持てる「土台作り」が重要です。家の中や外観の片付け、掃除、内覧時の対応など、売主様側の協力が不足していると、物件の魅力が半減してしまいます。

「強気のチャレンジ価格」で売り出すのは一つの戦略ですが、その後のデータに基づいた軌道修正が不可欠です。適切なタイミングで戦略を練り直せる関係性を、不動産会社と築けていない場合に売れ残るリスクが高まります。

・物件種別：マンション
・エリア：奈良市西木辻町
・お客様：60代男性
・売却理由：住み替え
・売却期間：約6ヶ月
・売却価格：1500～2000万円
・時期：2023年4月
・ご依頼の経緯：ホームページからのお問合せ

◆ポイント
・強気価格での販売
・稀少性のあるマンション

◆販売結果
中々売りに出ないマンションの売却依頼でしたので、希少性があるのと当時マンション価格が高騰していたので、強気価格からの売却をご提案。少し時間がかかる可能性もご理解いただき、住替えの準備を進めながら販売をさせて頂きました。途中反響が減って価格修正するかどうかのお打合せをしましたが、強気価格のままで様子を見続けた結果、ご近所にお住いの戸建からマンションに住み替えたいお客様への売却が叶いました。

・物件種別：古家付土地
・エリア：奈良市南紀寺町
・お客様：70代男性
・売却理由：資産整理
・売却期間：約4ヶ月
・売却価格：3600～4000万円
・時期：2023年1月
・ご依頼の経緯：一括査定サイト経由のお問合せ

◆ポイント
・100坪を超える広い敷地
・大きな豪邸
・建売業者が3区画に割って販売を計画

◆販売結果
広い敷地と大きな建物が建っていた物件でした。豪華なお家だったため、戸建と土地と両方で売りにだしましたが、土地が広くなればなるほど坪単価は伸びにくいものです。単純に坪単価×敷地面積で計算するとかなりの高額になってしまう為、購入者は絞られてしまいます。しかし広い敷地を分割して普通の30坪程度の戸建が建つくらいの敷地の広さに分けてあげると、相場の坪単価で売ることができます。（建物を解体するのはもったいないですが、、、）今回も初めは強気価格でスタートしましたが、最終的には戸建で売るにはもう少し時間がかかりそうだったので、3区画に割って戸建の販売計画をする会社さんに良い金額でのご売却が成立しました。

・物件種別：古家付土地
・エリア：奈良市四条大路
・お客様：60代女性
・売却理由：相続
・売却期間：約4か月
・売却価格：2500～3000万円
・時期：2022年6月
・ご依頼の経緯：一括査定サイト経由のお問合せ

◆ポイント
・空き家売却の3000万円控除の利用
・残置物処分、解体、境界明示のサポート
・税理士の紹介

◆販売結果
空き家売却の3000万円特別控除を利用するにはいくつかの条件が必要になります。それらがしっかりとクリアになるのかを事前に調査して売却のご依頼を頂きました。一括査定サイト経由でのお問合せだったので他の不動産会社さんとも競合していたようですが、税金に関する知識の差で当社を選んでくださったようです。控除を受ける為にも解体して売却するのが条件だったのですが、残置物の処分や境界確定も含めて包括的にサポートさせていただき、無事にお取引が完了しました。その後も税理士さんのサポートを受けたいとのことでしたので、税理士さんに契約内容や資料を共有させていただき、スムーズに申告できました。

売却専門だと「レインズに掲載してそのまま放置で積極的な販売活動はしてもらえないのでは？」と思われる方もいらっしゃいます。都心部の物件や需要の高い市街地のマンション等であれば、レインズに掲載すると複数の販売力のある会社さんが広告して一生懸命販売協力をしてくださいますので、それだけで良い結果が得られる可能性もあります。

ですが少し郊外のエリアであったり需要の少ないエリア、低価格帯の物件の場合、他社さんは積極的に販売してくれることはありません。残念ながら奈良市内も販売力のある仲介会社さんは片手で収まるくらいしかありません。なのでレインズに掲載するだけでは幅広いアプローチが叶わないことの方が多いです。なので当社もポータルサイトと呼ばれる不動産サイト、特にSUUMOは日本で一番閲覧されている不動産サイトなのでSUUMOへの掲載をしたり、HOMESというサイトに掲載したり、近隣へのチラシ配布をしたり、しっかりと広告費をかけて販売活動を行います。それに加えて販売力のある複数の不動産会社さんの協力を得ながら販売活動を進めていくので、その結果幅広いアプローチが実現するということです。

◆マンションから一戸建てに引っ越したい（逆も）

→よくある住み替えのご相談は、小さなお子様のいらっしゃる若いご家族でマンションだと手狭になってきたため、間取りの広い一戸建てへ引っ越したいという相談を良くいただきます。逆に、郊外の一戸建てに住んでいたけど、お子様達も独立され今後車に乗る機会も減るだろうから施設が充実した駅近の手ごろなサイズのマンションに住み替えたいというご相談も多いです。その際に重要になってくるのが、いま住んでいるご自宅のローンの残債があるかないか。その資金計画によって売却が先が良いのか、購入に向けて先に動いていいのかなどをご提案させて頂きます。

◆相続人が何人もいるけど、単独名義にしたほうが良いのか相談したい

→相続すると売却の前にまずは相続登記が必要です。相続人が複数名いらっしゃる場合、相続登記には遺産分割協議が必要で、その際に名義人を1人にしておいて売却後に売却代金を分配するのか、すべての相続人が名義人になるのか決める必要があります。家を売ることが前提なら名義人はお一人にしておいた方がスムーズですが、ケースバイケースです。当社は相続の専門家「司法書士」も交えてお話をお伺いしてベストな方法をご提案させて頂きます。

◆共有名義の物件を離婚で処分したい

→よくある売却理由の一つは離婚です。離婚の場合も単独名義や共有名義のパターンがあります。またその家に住み続けるのか、そうでないのか等も検討する必要があると思います。お話を伺って、どのようにするのがベストな選択なのかをご提案させて頂きます。必要に応じて弁護士さんをご紹介することも可能です。

◆ローンの返済が滞って差し押さえられてしまった

→ローンの返済が滞ると、債権が保証会社に移り、ローン残債の一括返済を強要されます。そのまま放置すると競売になり強制退去となってしまいます。そうならない為に当社は「任意売却」で債権者と売却代金の設定や売却しても返済しきれない分の債務を将来的にどう返済していくか、引越し費用などの工面などの交渉をさせていただき、少しでも傷を浅くすることが可能です。

◆将来的に親の家を売却したいが認知症が心配

→最近増えてきたご相談です。認知症になった場合、簡単に家の売却をすることができなくなります。万が一名義人が認知症になった家を売却する場合は後見人制度を利用する必要がありますが、それなりの費用も時間もかかります。その為、「相続時精算課税制度」という制度を使って、生前に所有権移転を済ませておき、なおかつ贈与税がかからないような方法もございます。これは税金と所有権移転が絡むので、司法書士と税理士のタッグとなります。そのお手伝いもさせていただきます。

◆遠方に住んでいて奈良に帰る予定がない、、、

→最初から最後まで非対面でのやりとりも可能です！

◆家の中に遺品や残存物が大量に残っている、、、

→処分費用の見積もりから手配まで可能です！

◆家がボロボロで中も見せられる状態じゃない、、、

→数多くの物件を売却してきましたので、慣れています！

◆売った後のトラブルが怖い、、、

→契約不適合責任についてしっかりとお打合せさせて頂きます！

◆相談は無料でしょうか？

→実際に売りに出して、成約するまで一切費用はかかりません。

毎週土曜日の10時～17時まで無料相談会を実施中です。

今は売るつもりがなくても、将来に備えて家のことをしっかりと計画してみませんか？

家の事なら何でもお気軽にご相談ください。

基本的には地域に密着してフットワーク軽く、スピーディーに対応したいので奈良市周辺をメインの活動エリアとさせては頂いておりますが、全国各地の不動産売却にもご対応させて頂きます。

優先させて頂くエリア

◆奈良県
　◇奈良市、生駒市、大和郡山市、天理市、山添村、宇陀市、桜井市、斑鳩町、河合町、平群町、三郷町、安堵町、川西町、三宅町
　　市街化調整区域や都市計画区域外などの田舎物件も大歓迎です

◆京都府
　◇木津川市、笠置町、南山城村、精華町、和束町