家を売りたい方へ
不動産会社といっても、それぞれ得意分野があります。売買仲介、買取、賃貸仲介、賃貸管理、収益不動産、分譲・建売など一言で不動産と言っても多岐に渡ります。さらに不動産売買の中でも、買主相手に販売するのが得意なのか、売主相手に売却のサポートをするのが得意なのかも違います。家を売る時にはしっかりとその専門分野の会社に依頼しないと、知らない間に損させられてしまう可能性があります。家を売る場合、「どこに依頼しても一緒」ということはありません。
不動産売却で成功するためには？
不動産売却で失敗する方は、不動産仲介の仕組を知らない。ひとつの情報を鵜呑みにしてしまう。大手だから大丈夫だと信じる。ということです。
成功するためのポイントは２つ。
①不動産会社の選定
②不動産会社との協力
です。
不動産会社の利益が売主の利益と合致していれば良いのですが、そうではありません。本当の意味で自分たちの味方になってくれる会社や担当者は誰なのかを見極めることが成功のカギです。
また、不動産売却は不動産会社任せにしておくものではありません。高く売るためにはご自身たちでも高く売れる土俵を作ることが重要です。具体的には、家の中や外観を少しでも良く見えるように、片付けをしたり掃除をしたり、内覧しやすい状態に持っていくこと。また、内覧日時の調整や、必要書類のやりとり、販売状況の報告など、こちらからの連絡にもご対応いただく必要があります。
逆に言うと密に連絡や戦略を練られる関係性を作れる会社を選ぶことが重要となります。
適切な価格設定の重要性
売主様が知る必要があるのは、【査定価格】と【成約価格】は違うということ。
高い査定価格を出してもらったからという理由だけで不動産会社を選ぶと、まんまと不動産会社の策略にはまってしまいます。知るべきは【売れる価格】です。要は相場の価格を知ることが重要なのです。チャレンジ価格で売れるものだと勘違いすると後々の販売活動に大きな影響を及ぼします。特に一括査定サイトで多くの会社に査定依頼をすると高めの金額を提示されて、販売が長期化する傾向にあるため注意が必要です。
不動産情報は【鮮度】が重要です。ある程度期間を決めて、強気のチャレンジ価格で売り出すのは大賛成ですが、価格修正のタイミングなど、しっかりデータを見ながら戦略を持って行わないと長期間売れ残ってしまうリスクが上昇します。その結果、最終的な手残り金額が減ってしまうことになりかねません。
安心・安全な取引とは？
「契約不適合責任」という言葉はご存じでしょうか。契約時の内容に適さないものは売主側の負担でなおす。という内容です。例を出すと、契約時には雨漏れしていなかったにも関わらず、引き渡し後に雨漏りが発覚したら、売主負担で修理してください。ということです。契約不適合責任は買主側に有利な内容となります。契約不適合責任の内容と範囲を契約時にしっかりと打合せしておかないと、売った後にトラブルになります。その辺りのフォローや売主様にとってリスクのない契約内容をご提案させて頂きます。
また、司法書士や税理士、土地家屋調査士、弁護士など、様々な士業の方とタッグを組むことで、権利や税に関するトラブルにも備えることができます。
売却専門の不動産会社とは？
売却に特化した不動産会社は本当の意味で売主様の味方になって販売活動を進めることが可能です。
それがどういうことか簡単に説明をします。
不動産売買は「高く売りたい売主」と「安く買いたい買主」の交渉であり、売主・買主は利益相反の関係にあります。にもかかわらず、この国の制度上、不動産会社１社が売主・買主の間に双方代理のような形ではいり、不動産会社がより多くの利益を上げられるように裏工作することが可能となります。その結果、売主は知らないあいだに損されられてしまうのです。この裏工作というのが「囲い込み」です。この囲い込みについては、売主ひとりが損させられる仕組みなので、よくお調べになってください。
売却専門店の場合は、この「囲い込み」がなく、販売も自社のみだけではなく「レインズ」を通じて色んな会社さんにも販売の協力をしてもらいます。その結果、より多くのターゲットへアプローチされ、早期に高値で売却できる可能性がアップするのです。
さらに、売却の場合は譲渡所得税や権利関係の整理、敷地境界や越境問題、前面道路が私道の場合の通行承諾・掘削同意書の有無やその取得など、一般的に買うよりも売る方がはるかに難しいと言われております。販売に特化した会社よりも、売却に関するノウハウをたくさん持っていることが売却専門店の強みです。
家貴族の強み
①売主に特化
最大の特徴は「囲い込み」がないこと。本当の意味で売主側の味方になれる不動産会社はごくわずか。販売アプローチ数と広告範囲が広いから早く・高く売れる可能性が他社よりも断然高い。
②豊富なクチコミ
売主に特化することで、小規模でも運営がなりたつよう工夫しております。ただ、会社が小さいと「本当にここにお願いして大丈夫かな。」と心配になる気持ちもわかります。グーグルのクチコミは100％実際に売買して頂いたお客様の生の声です。
③売主に有利な契約内容
中古市場の流通化を図るため、買主側に有利な制度はどんどん整備されていく時代。売主側としてはよく契約内容や条件を確認しておかないと、売却後に思わぬ出費やトラブルに見舞われる危険も。売主側のミカタとして契約内容にも気をつけております。
④スピード対応
小さな会社のメリット。売却のご依頼頂いてから販売開始までのスピードが他社とは圧倒的に違います。現地での責任対応や価格に関しての提案も即座に可能です。この大手にはないスピード感や対応の柔軟さが、お客様からも喜んで頂いている一つとなっていると思います。
⑤様々な不動産に対応
土地・マンション・一戸建てはもちろんのこと。市街化調整区域や田畑、山林、接道義務を果たさない物件や、長屋・連棟などの再建築不可物件も数多く取り扱っております。事故物件や私道に面した建物など難しい物件でもお断りすることはございません。
⑥豊富な売却方法
高く売りたい「仲介」。早く売りたい「買取」、「業者オークション」。家を売った後も住み続けたい「リースバック」。ローンの返済がきつい場合の「任意売却」。など、お客様の状況や希望によって様々な売却方法をご提案いたします。
⑦ワンストップサービス
不動産登記や相続登記に関わる司法書士。トラブルに対応してくれる弁護士。境界や測量に関わる土地家屋調査士。家のリフォームや解体、残存物や遺品整理、植栽撤去や草刈りなど幅広く繋がりがありますので、すべて丸投げして頂くことも可能。
⑧税金のフォロー
不動産売却で一番ややこしいのが売った後にかかってくる譲渡所得税。確定申告が必要なのかどうか。その結果税金がかかるのか、かからないのか。かかる場合はいくらかかるのか等、税金の仕組をアドバイスいたします。税理士の紹介もしております。
100％売主の味方に慣れるのは家貴族だけ
高値売却を実現するために最も重要なこと
→あなたの物件情報をどれだけ多くの方に見てもらえるか
→家貴族は売却専門だから自社で買主様を探すこと（両手取引）にこだわりません。
→自社の利益よりも売主の利益を追求できる
→最善の結果をお約束できる
家貴族を選ぶメリット
①販売アプローチ数が地域NO.１→高く売れる
→囲い込みせず、レインズを有効活用。詳細情報や写真の共有。他社への広告解禁。
②サポートの手厚さ（親身さ）
→売却完了まで専属の担当が365日24時間フォロー※お客様を自分の家族だと思って接します（会社名の由来）
③売却後のトラブルがない
→家を売るのは買うよりも10倍難しい。担当営業マンが売却に関する知識が乏しいと、売却後トラブルに。売却専門店のノウハウで安心・安全な取引
④豊富なクチコミ
⑤スピード対応
⑥多様な売却方法と対応可能な物件の範囲が広い
⑦ワンストップサービス
⑧売主特化
不動産売却の流れ【仲介】
①査定
まずはお気軽にご連絡頂ければ、ご自宅の査定を行います。事前に役所などで調査してご訪問可能な日時の調整を行います。
②売出価格の決定
査定時に近隣の取引事例や過去の成約事例からオススメの売出価格をお伝えします。その中でローンの残債や希望金額、販売期間などによって売出価格を調整していきます。
③販売開始・内覧
レインズという不動産流通システムを利用して、当社だけでなくいろんな不動産会社にも情報を開示し販売協力をしてもらいます。ポータルサイトと呼ばれるスーモやホームズにも掲載され、内覧がスタートします。
④契約・決済・引渡し
内覧者が購入を希望したら買付を頂き、価格や契約条件、引渡し時期などを交渉し、お互いに納得したら契約となります。その後、売却代金の受領と所有権の移転のお手続きに移っていきます。
よくあるご質問
◆遠方に住んでいて奈良に帰る予定がない、、、
→最初から最後まで非対面でのやりとりも可能です！
◆家の中に遺品や残存物が大量に残っている、、、
→処分費用の見積もりから手配まで可能です！
◆家がボロボロで中も見せられる状態じゃない、、、
→数多くの物件を売却してきましたので、慣れています！
◆売った後のトラブルが怖い、、、
→契約不適合責任についてしっかりとお打合せさせて頂きます！
◆相談は無料でしょうか？
→実際に売りに出して、成約するまで一切費用はかかりません。
売却の相談例
◆マンションから一戸建てに引っ越したい（逆も）
→よくある住み替えのご相談は、小さなお子様のいらっしゃる若いご家族でマンションだと手狭になってきたため、間取りの広い一戸建てへ引っ越したいという相談を良くいただきます。逆に、郊外の一戸建てに住んでいたけど、お子様達も独立され今後車に乗る機会も減るだろうから施設が充実した駅近の手ごろなサイズのマンションに住み替えたいというご相談も多いです。その際に重要になってくるのが、いま住んでいるご自宅のローンの残債があるかないか。その資金計画によって売却が先が良いのか、購入に向けて先に動いていいのかなどをご提案させて頂きます。
◆相続人が何人もいるけど、単独名義にしたほうが良いのか相談したい
→相続すると売却の前にまずは相続登記が必要です。相続人が複数名いらっしゃる場合、相続登記には遺産分割協議が必要で、その際に名義人を1人にしておいて売却後に売却代金を分配するのか、すべての相続人が名義人になるのか決める必要があります。家を売ることが前提なら名義人はお一人にしておいた方がスムーズですが、ケースバイケースです。当社は相続の専門家「司法書士」も交えてお話をお伺いしてベストな方法をご提案させて頂きます。
◆共有名義の物件を離婚で処分したい
→よくある売却理由の一つは離婚です。離婚の場合も単独名義や共有名義のパターンがあります。またその家に住み続けるのか、そうでないのか等も検討する必要があると思います。お話を伺って、どのようにするのがベストな選択なのかをご提案させて頂きます。必要に応じて弁護士さんをご紹介することも可能です。
◆ローンの返済が滞って差し押さえられてしまった
→ローンの返済が滞ると、債権が保証会社に移り、ローン残債の一括返済を強要されます。そのまま放置すると競売になり強制退去となってしまいます。そうならない為に当社は「任意売却」で債権者と売却代金の設定や売却しても返済しきれない分の債務を将来的にどう返済していくか、引越し費用などの工面などの交渉をさせていただき、少しでも傷を浅くすることが可能です。
◆将来的に親の家を売却したいが認知症が心配
→最近増えてきたご相談です。認知症になった場合、簡単に家の売却をすることができなくなります。万が一名義人が認知症になった家を売却する場合は後見人制度を利用する必要がありますが、それなりの費用も時間もかかります。その為、「相続時精算課税制度」という制度を使って、生前に所有権移転を済ませておき、なおかつ贈与税がかからないような方法もございます。これは税金と所有権移転が絡むので、司法書士と税理士のタッグとなります。そのお手伝いもさせていただきます。
毎週土曜日、無料相談会実施中
毎週土曜日の10時～17時まで無料相談会を実施中です。
今は売るつもりがなくても、将来に備えて家のことをしっかりと計画してみませんか？
家の事なら何でもお気軽にご相談ください。
