奈良市で相続不動産の売却・相談なら家貴族へ

毎週土曜日の10時～17時まで無料相談会を実施中です。

今は売るつもりがなくても、将来に備えて家のことをしっかりと計画してみませんか？

家の事なら何でもお気軽にご相談ください。

・不動産を相続したけど何をどうしたらよいのかわからない。

・相続した不動産が遠方で現地に行けない。

・相続人と連絡がつかなくて困っている

・売りたいけど税金の計算方法がわからない

・相続した不動産に遺品がたくさん残っている

・名義変更（相続登記）の方法がわらかない

・売ったほうが良いのか、賃貸に出す方が良いか相談したい

・売り時がいつなのかわからない

こういったお悩みを全て解決いたします。

奈良市周辺では、かつて開発された住宅街において、空き家問題が深刻な課題となっています。2024年の相続登記義務化に続き、2026年4月からは「所有者住所等の変更登記」も義務化されました。実家を「とりあえず放置」しておくことは、管理不全による「特定空家」への指定リスクを高めるだけでなく、固定資産税が最大6倍に跳ね上がるという損失に直結します。

また、近年の地価動向は顕著な「二極化」を見せています。JR・近鉄奈良駅周辺や中登美ヶ丘エリアなど、利便性の高い地域では地価の上昇が続いていますが、一方で郊外の古い住宅地や月ヶ瀬などのエリアでは、需要の減少により価格が下落傾向にあります。つまり、エリアによって「今すぐ手放すべきか」「活用の道を探るべきか」の正解が全く異なるのです。

家貴族では、最新公示地価や成約データに基づき、お客様の不動産が市場でどう評価されているのか、将来的に維持費がどれだけ膨らむのかをシビアに分析します。放置して価値を下げ、次世代に負担を押し付けてしまう前に、まずは奈良の「リアルな市場価値」を知ることから始めましょう。

①奈良市の実家を相続したけど、関東に住んでおり現地に行くのが難しいお客様

→まずは住所を聞かせて頂き簡単な調査の元、机上の査定と諸費用等のご説明をライン上でやり取りをしました。その後、貴重品は既にないということ確認させていただた後、カギをお預か知りて当社にて遺品整理や庭木の剪定を手配して売れる段取りを取りました。そして販売開始して約2ヶ月で買い手が見つかり無事に成約。契約書のやり取りは郵送とオンラインでの説明で済ませ、最後まで奈良市にお越しいただくことなく取引が完了しました。

②相続人同士揉めている方からのご依頼

→相続人同士、売るか売らないかで揉めていらっしゃる方がいました。空き家を持っていても仕方ないという主張と、親から引き継いだ不動産を手放すのは反対だという主張で話がかみ合わなかったようです。そこで当社にご相談いただいたのですが、こちらが間にはいって査定をして最終的に残る費用をご提示したところ、こんな良い金額で売れるのだったら、売っても良いかということになり、販売活動させて頂くことになりました。決め手は、空き家を放置していると状態が悪化していくことと、賃貸に出すにもかなりのリフォームが必要だったため、リフォーム費用とその投資金額の回収期間や管理の手間に関するシミュレーションをさせていただいたことで、売却の方向でご納得頂けました。

③相続した家を壊す方が良いのか、そのまま売る方が良いのかお悩みのお客様

→ご自身も就職するまでの約20年間過ごした家に思い入れもあったし、10年前にリフォームしており比較的綺麗な状態だったので、解体せずにそのまま使ってくれる人に売りたいというご希望がありました。しかし、相続した実家の建築年月日が昭和56年以前の建物であったので、相続空き家を売却した時に使える3000万円の特別控除を使えることをご説明しました。中古戸建として売る場合と、土地として売る場合で最終的な税金も含めて手残り金額をシミュレーションした結果、約150万円も土地として売る方が手元に残る金額が多いことがわかりました。その結果合理的にお考えになられ、税金のフォローもさせて頂き無事にご納得のいく売却が叶いました。

④相続した物件がゴミ屋敷

→両親が離婚して疎遠になっていた父親が亡くなったと聞いて相続した不動産をみてみると、なんとゴミ屋敷状態のお家。相続放棄の期限も過ぎていたこともあり嫌々相続することに。しかしどこの不動産会社に依頼しても、取り扱いができず悩んでいるところに当社にご相談。市街化調整区域で更に室内の痛みも激しく一般の方への販売は難しいことが予想されました。そこで当社ネットワークにて付き合いのあった民泊をされている事業者さんへ買取検討を依頼したところ、なんとか現況のままで引き取ってくれることになりました。最終的には相続登記分の費用分約20万円程が赤字になってしまいましたが、なんとか手放すことができ、とっても喜んで頂きました。

⑤相続した物件が連棟で再建築不可だった

→奈良市内でも多い再建築不可物件です。接道義務を果たさない為、一度壊してしまうと建て直しができない物件のことです。そういった物件は住宅ローンを組んで購入することができないので、販売ターゲットもかなり絞られてしまします。そんな中、当社では投資家さんのグループといくつもネットワークがあります。投資家さんは家を購入してリフォームし賃貸に出すことで収益を上げます。こういった投資家さんのグループに同時に建物をみてもらい、入札方式で金額を吊り上げていき最終的に一番条件の良い方と契約をするという方法で、ご納得いく売却をすることができました。

相続した不動産を売却する場合の手順ですが、大きく分けると①相続登記と②不動産売却の２つに分かれます。それらを細分化してみていきます。

①相続登記

・遺言書の有無

・相続人の確定

・相続財産の確定

・遺産分割協議

・相続登記

※相続が基礎控除を上回る場合は相続税の申告・納税が必要

★相続税の基礎控除額の求め方★

　基礎控除＝3000万円＋（法定相続人×600万円）

この基礎控除額を超えると相続税が発生します。

※遺産分割協議で相続人同士トラブルがある場合はこの段階で弁護士さんに入ってもらうことをオススメします。また不動産の評価額が高かったり、相続財産が多い場合は相続登記する前に税理士さんにご依頼しておいた方が良いです。（ご相談いただきましたら、必要に応じてご提案と専門家をご紹介いたします。）

②不動産売却

・不動産査定

・販売価格の決定、売却方法の決定

・販売開始（ネット掲載、チラシ、内覧対応）

・買付→商談

・契約（手付金受領）

・決済（売買代金受領・所有権移転・引渡し）

・譲渡所得税の申告・納付

司法書士

登記に関する専門家で、相続に必要な名義変更（相続登記）を一任できます。相続人の確定や相続不動産のリストアップ、遺産分割協議書の作成と登記申請を行ってくれるので、基本的には遺産分割で揉めていない場合はこの司法書士の先生にお任せしておけばスムーズです。他には遺言書の確認、相続放棄の手続き、成年後見制度についての相談もできます。

税理士

相続財産が多い場合は相続税の申告・納付が必要となります。ただ、不動産の評価金額をいくらで設定するかなど、個人の判断では危険なので税理士の先生に計算してもらうことをオススメします。また売却時にかかる譲渡所得税に関しての相談・申告についての依頼が必要になってくる場合もございます。

弁護士

相続人同士の遺産分割で揉めている場合に登場します。相続時の遺産分割はそれぞれの私的感情が大きく入ります。例えば、亡くなるまでの介護を懸命にしていたとか一切面倒をみなかったとか、生前に故人の財産を利用していたとか、子供時代に大学に行かせてもらったとかそうでないとか、相続不動産に住み続けているなど様々なきっかけで揉め事は起こります。そこで法律や権利、過去の判例に基づいて的確なサポートをしてもらうことができます。

土地家屋調査士

土地の測量をするのが仕事です。敷地境界が不明瞭な場合、昔の地図や昔の土地の経緯などから適切な境界位置を示し境界明示をしてもらえます。また、登記されている土地面積と実際の土地の広さが違う場合に正確な広さに修正することも可能です。古くから存在する土地で境界杭がない場合、隣地所有者と揉めることが多いので依頼する必要がでてきます。

不動産会社

不動産の査定から、販売活動、契約書の作成、所有権の移転・引渡し・売買代金の授受に関するサポートをお任せできます。不動産会社によって、売却が得意なとことろそうでないところがあるので、不動産会社選びは要注意です。

※当社ではこれらの専門家とチームを組み一丸となってお客様をサポートいたします。

①認知症への対策

・相続時精算課税制度

・家族信託

・後見人制度

②税金の対策

・資産の組替※納税するための現金用意

・譲渡所得税の特別控除の利用可否の確認

　（相続してから売るより、ご存命の間に売っておいた方が税金面で有利な場合も多いです）

・不動産価格の把握

③トラブルへの対策

・相続人同士のトラブル（遺産分割、生前贈与、遺言書作成）

・隣人とのトラブル（敷地境界、私道の通行権、越境問題等の解消）

・売却後のトラブル（雨漏れ、シロアリ等の建物の瑕疵）

・相続登記費用

・仲介手数料

・売渡費用

・譲渡所得税

※場合によっては、解体費用・遺品整理・クリーニング費用が必要になるケースもございます。（すべて当社からご紹介が可能）

相続した不動産を売却される方からよく相談される内容がこれです。古くなった建物を解体して更地状態で売る方が良いのか、そのままの状態でも売れるのか。

これはケースバイケースなのですが、ほとんどの場合は、「解体しなくて大丈夫です。」とお答えしております。これにはいくつか理由があり、まず１つ目は事前に解体することで高額な手出し費用がかかるからです。いつ売れるかわからない状態で高額な解体費用を持ち出しするのは不安が大きいと思います。

次に２つ目は、解体・更地にして売れない状態が続くと固定資産税額があがり維持費が高くなってしまうからです。３つ目は建築費が高騰している市況の中で、古くても既存建物を利用したいというニーズが増えているからです。解体することでそういうターゲットを捨ててしまうことになります。４つ目は市街化調整区域の場合、先に解体してしまうとその後に建て直すことができなくなってしまうことがあります。建て直しができないと大きく土地価格は下がります。

確かに解体して更地にしたほうがきれいで新築のイメージも湧きやすく売れやすくなる可能性は上がります。ただ、先に解体するのはリスクが高すぎます。だから土地として売る場合でも先に解体するのではなく、せめて売買契約が完了して手付金を受領してから、買主側から契約解除をされた場合に違約金をもらうことができる状態になってから初めて解体するようにオススメしております。

ただ先にお伝えした通り、どんな物件なのかや、お客様の経済状況によって、最適な方法は変わります。勝手な判断で解体をする前に、一度不動産会社に相談されることをオススメします。

1. 相続税の基礎知識と「10ヶ月」の期限

相続税には基礎控除があり、遺産の総額が以下の範囲内であれば納税も申告も不要です。

★相続税の基礎控除額の計算式★ 3,000万円 ＋（600万円 × 法定相続人の数）

注意すべきは期限です。相続税の申告と納税は、「相続開始を知った日の翌日から10ヶ月以内」に行う必要があります。不動産の評価や遺産分割協議には時間がかかるため、早めの着手が欠かせません。

2. 【2026年最新】登記の義務化と罰則

放置空き家問題を解消するため、不動産登記のルールが厳格化されています。

相続登記の義務化: 相続を知った日から3年以内に名義変更を行う義務があります（2024年4月施行済み）。

住所変更登記の義務化: 2026年4月1日より、住所や氏名に変更があった場合も2年以内の登記申請が義務化されました。 正当な理由なく放置すると、過料（罰則金）の対象となる可能性があるため、過去の引っ越し分も含めて速やかな確認が必要です。

3. 売却時に使える「3,000万円の特別控除」

相続した古い実家（昭和56年5月31日以前の建築）を売却する場合、一定要件を満たせば譲渡所得から最大3,000万円を控除できる特例があります。 この特例は、「相続から3年を経過する日の属する年の12月31日まで」という期限があります。解体してから売るか、現状で売るかによって適用可否が変わるため、事前の戦略が重要です。

4. 「現状渡し」と契約不適合責任

相続物件は「建物の状態が詳しくわからない」ことが多いため、そのまま売却する「現状渡し」が一般的です。 しかし、売却後に雨漏りやシロアリ被害が発覚すると、売主様が修繕費用を負担する「契約不適合責任」を問われるリスクがあります。家貴族では、インスペクション（建物診断）の活用や、不動産会社への直接買取（売主の責任免除）など、リスクを最小限に抑える方法をご提案します。

不動産売却には知らないと損する制度がたくさんございます。不動産取引の難易度も「購入」より「売却」の方が断然難しいです。しっかりと不動産の売却に関するノウハウのある会社に依頼することが売却を成功させるカギの一つです。当社は不動産売却に特化したサービスをご提供しておりますので、売却に関するノウハウと実績が充実しております。また特殊なケースであっても士業の先生方と相談しながら、少しでも資産を多く残せる方法を模索してご提案させて頂きます。

さらに当社は大手の不動産仲介会社ではできない、きめ細やかなやりとりと手厚いサポート、フットワークの軽さで、安心かつ透明性のある取引をご提供することが可能です。相続した不動産のご売却でお悩みであれば、まずはご相談ください。しつこい営業もありませんので、お気軽にご連絡くださると幸いです。

Q. 奈良の実家を相続しましたが、遠方に住んでいます。一度も現地に行かずに売却できますか？ 

A. はい、可能です。 

これまでにも関東や九州にお住まいのお客様から数多くのご依頼をいただいております。物件の調査から、遺品整理・草刈りの手配、さらにはIT重説（オンラインでの重要事項説明）や郵送での契約手続きを活用することで、最初から最後まで一度も奈良にお越しいただくことなく取引を完了させた実績が豊富にございます。

Q. 家の中に大量の荷物（遺品）が残っています。片付けないと査定してもらえませんか？ 

A. そのままで全く問題ありません。

むしろ、ご自身で片付ける前にご相談いただくことをお勧めします。弊社で提携している信頼できる遺品整理業者をご紹介し、見積もりから処分まで一括で手配可能です。また、物件によっては「現況渡し（荷物がある状態）」での買取を希望する業者をご紹介し、お客様の手間と費用を最小限に抑えることも可能です。

Q. 相続した名義をそのままにしていますが、何かリスクはありますか？

A. 2024年からの相続登記義務化に加え、過料（罰則金）のリスクがあります。

2024年4月から相続登記が義務化され、さらに2026年4月1日からは住所や氏名の変更登記も義務化されました。正当な理由なく放置すると10万円以下の過料の対象となる可能性があるだけでなく、いざ売却しようとした際に権利関係が複雑化して時間がかかるケースも多いです。お早めの名義変更を推奨しており、弊社提携の司法書士がスムーズにお手伝いいたします。

Q. 「売却」するか「賃貸」に出すか迷っています。どちらが良いでしょうか？ 

A. 個別のシミュレーションで判断しましょう。 

賃貸は家賃収入の魅力がありますが、リフォーム費用（数百万円単位になることも）や、空室リスク、修繕・管理の手間が発生します。家貴族では、「賃貸に出した場合の投資回収期間」と「今売却した場合の手残り金額」を具体的に比較シミュレーションし、どちらがお客様の将来にとってプラスになるかを客観的にアドバイスいたします。

Q. 古い家なので「解体して更地」にしたほうが売りやすいですか？ 

A. 勝手に解体するのは「待ち」です。まずは現状を見せてください。 

解体には高額な費用がかかる上、更地にすると固定資産税が跳ね上がるリスクがあります。また、昭和56年以前の建物であれば、更地にするタイミングを間違えると「3,000万円の特別控除」が受けられなくなる可能性もあります。まずは現状のまま売り出し、買主様が決まってから解体する、あるいは古家付きのまま需要を探るなど、最も手残りが多くなる戦略を一緒に考えましょう。

基本的には地域に密着してフットワーク軽く、スピーディーに対応したいので奈良市周辺をメインの活動エリアとさせては頂いておりますが、全国各地の不動産売却にもご対応させて頂きます。

優先させて頂くエリア

◆奈良県
　◇奈良市、生駒市、大和郡山市、天理市、山添村、宇陀市、桜井市、斑鳩町、河合町、平群町、三郷町、安堵町、川西町、三宅町
　　市街化調整区域や都市計画区域外などの田舎物件も大歓迎です

◆京都府
　◇木津川市、笠置町、南山城村、精華町、和束町