売却益が出なかった場合の税金は？赤字でも必要な手続きと注意点

「家を売ったけれど、利益は出なかった」
「むしろローン返済や諸費用で赤字になってしまった」

奈良市でも、このようなケースは珍しくありません。
特に築年数が経過した物件や、市街化調整区域の不動産では「購入時よりも安く売却する」ことが多く、売却益（譲渡所得）が出ないケースもよく見られます。

ここで気になるのが「赤字だった場合も税金はかかるのか？」「確定申告は必要なのか？」という点です。

今回は、売却益が出なかった場合の税金と必要な手続き、注意点について整理して解説します。

不動産売却で課税されるのは「譲渡所得」がプラスになったときだけです。

・譲渡所得 ＝ 売却価格 －（取得費＋譲渡費用）

・譲渡所得がプラス → 税金がかかる

・譲渡所得がゼロまたはマイナス → 税金はかからない

→つまり、赤字（譲渡損失）の場合、譲渡所得税や住民税は発生しません。

◆住宅ローンが残っている場合

住宅ローンを完済するために売却した場合、売却価格＜ローン残高という状況も少なくありません。この場合は差額を自己資金で補う必要があります。
 

◆確定申告をした方が有利なケース

譲渡損失が出た場合でも、確定申告を行うことで節税できる可能性があります。
 

◆購入時の取得費の計算が間違っているケース

取得時の土地の価格は時間が経過しても変わりありませんが、建物は減価償却していきます。売却時の建物価格で算出する必要がるので、買った時よりも低い金額だったから良いという単純な計算だと、実は申告が必要だったということになってしますケースもあります。

居住用財産を売却して譲渡損失が出た場合、次の制度が利用できます。
 

・譲渡損失の損益通算

給与所得や事業所得など、他の所得と損益通算が可能。結果として所得税や住民税を軽減できます。
 

・譲渡損失の繰越控除

控除しきれなかった損失は、翌年以降最長3年間にわたり繰り越して控除できます。
 

→ただし、適用条件（マイホームであること、住宅ローン残高があることなど）を満たす必要があります。

奈良市郊外で築35年の戸建てを売却されたお客様。

・購入価格：2,800万円

・売却価格：1,500万円

・諸費用込みで譲渡所得はマイナス

この場合、税金は発生しませんでした。
しかし住宅ローン残高が800万円残っていたため、売却代金だけでは完済できず、差額を預貯金で補う必要がありました。

一方、確定申告で譲渡損失の繰越控除を適用したことで、翌年以降の所得税・住民税が軽減されました。

・必ず売却前にローン残高と査定価格を確認

・複数社に査定を依頼して、売却価格を可能な限り高く

・譲渡費用（仲介手数料や測量費）を正しく計上

・赤字でも確定申告を検討し、損益通算や繰越控除を活用

・目先の諸費用だけでなく、長期的な税金も含めて試算する必要がある

→「赤字だから放置」ではなく、申告次第で数十万円以上の節税につながることがあります。

奈良市で不動産を売却し、利益が出なかった場合：

・譲渡所得がマイナスなら税金はかからない

・住宅ローン残高がある場合は差額を補填する必要あり

・確定申告で「譲渡損失の繰越控除」を活用すれば節税可能

不動産売却は「利益が出たときだけ税金が関係する」と思われがちですが、赤字の場合でも手続きをすれば家計にプラスになることがあります。

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