空き家対策特別措置法による適用除外とは？税負担増加と空き家解消支援

2026/01/052026/02/01

空き家問題は、地域社会における景観や安全性の問題だけでなく、所有者にとって税金や管理負担といった経済的な側面も抱えています。
こうした状況に対応するため、国や自治体では様々な法整備や制度の見直しが進められています。
特に、固定資産税などの税制優遇措置が適用されなくなる「適用除外」という制度は、空き家対策の新たな一歩として注目されています。
この制度が具体的にどのような空き家を対象とし、どのような影響をもたらすのか、そして所有者への支援策はあるのでしょうか。

空き家対策特別措置法における適用除外とは

空き家対策特別措置法（以下、空家法）は、増加する空き家問題に対処し、良好な状態での管理を促進するため、また、周辺地域への悪影響を防ぐことを目的としています。
この法律に関連して、従来、住宅の敷地には固定資産税や都市計画税の軽減措置（住宅用地特例）が適用されてきましたが、一定の要件を満たさない空き家に対してはこの特例が適用されなくなる「適用除外」という制度が導入されています。
これは、空き家の適切な管理を促し、不良な状態の空き家を解消していくための重要な措置です。

適用除外となる空き家の状態

適用除外の対象となりうる空き家は、主にその管理状況や家屋自体の状態によって判断されます。

具体的には、空家法において「特定空家等」と定義される、そのまま放置すれば倒壊等により保安上著しく危険となるおそれのある状態、衛生上有害となるおそれのある状態、著しく景観を損なっている状態、または周辺の生活環境の保全のために放置することが不適切である状態にある空き家が該当します。

さらに、特定空家等にまで至らなくても、「管理不全空家等」として、適切な管理が行われていないことにより、将来的に特定空家等に該当するおそれのある状態の空き家も対象となる場合があります。

また、総務省の通知では、家屋が「住宅」として認定されるかどうかの基準が示されています。

これによると、たとえ人が現在居住していなくても、構造上住宅と認められ、居住以外の用途に供されていない場合は住宅とみなされます。

しかし、家屋の客観的な状況から、今後人の居住の用に供される見込みがないと判断される場合、例えば、構造上住宅と認められない状況にある、使用の見込みがなく取壊しを予定している、あるいは居住のために必要な管理が著しく怠られているといったケースでは、住宅とはみなされず、その敷地は住宅用地特例の適用から除外されることになります。

住宅用地特例の適用除外の仕組み

住宅用地特例とは、人が居住するために使用されている家屋の敷地に対し、租税特別措置法等に基づき、固定資産税や都市計画税の課税標準額を軽減する制度です。

例えば、小規模住宅用地（家屋の敷地面積200平方メートル以下の部分）では課税標準額が価格の1/6に、一般住宅用地（200平方メートルを超える部分）では価格の1/3に軽減されます。

この特例が適用除外となるということは、本来軽減されていた税負担がなくなることを意味します。

具体的には、市町村長から空家法に基づく「勧告」を受けた特定空家等や管理不全空家等の敷地について、必要な措置が講じられない場合に、この住宅用地特例の適用が除外されます。

一部の自治体では、勧告に至らないまでも、総務省通知の趣旨を踏まえた独自の住宅判定基準を設け、管理不全状態が一定水準を超える家屋の敷地についても、住宅とは認定せず、住宅用地特例の適用を除外する取り組みを進めています。

これにより、空き家の適切な管理や解消をより積極的に促すことが期待されています。

適用除外による税負担と支援

住宅用地特例の適用が除外されると、空き家所有者の税負担は大きく増加します。
しかし、こうした状況を踏まえ、自治体では空き家の解消を促進するための様々な支援策も同時に実施しています。

住宅用地特例除外で税金が増加

住宅用地特例が適用される場合、固定資産税・都市計画税の課税標準額は大幅に軽減されます。

例えば、小規模住宅用地であれば価格の1/6、一般住宅用地であれば価格の1/3となります。

しかし、この特例が適用除外となった場合、敷地は非住宅用地とみなされ、固定資産税・都市計画税の課税標準額は原則として価格の70%となります。

この結果、住宅用地特例が適用されていた場合と比較して、固定資産税等の税総額が一般的に約3.5倍に増加する計算になります。

この大幅な税負担増は、空き家所有者に対して、物件の管理改善や除却、売却などを促すインセンティブとなります。

空き家解消のための支援策

税負担の増加という厳しい措置が取られる一方で、空き家所有者が抱える問題を解消し、空き家の解消を促進するための支援策も提供されています。

例えば、管理状態が悪く除却が必要と判断された空き家については、その除却費用の一部を補助する制度があります。

さらに、空き家の処分や管理に関する専門的な相談に対応するため、司法書士や建築士などの専門家と連携したワンストップの相談窓口が設置されています。

また、空き家や賃貸・売却希望の物件情報を集約し、利用希望者に紹介する「空家バンク」制度との連携も図られています。

遠方に住む所有者などが解体工事を進めやすくするために、解体工事見積シミュレーターや、信頼できる事業者による一括見積サービスといった、手続きを簡素化・効率化できるウェブサービスの情報提供も行われています。

これらの支援策は、所有者の負担を軽減し、空き家の早期解消に貢献します。

まとめ

空き家対策特別措置法における適用除外制度は、特定空家等や管理不全空家等、あるいは住宅として認定されない状態にある空き家の敷地に対して、住宅用地特例の適用を除外するものです。
これにより、固定資産税等が大幅に増加し、空き家の管理改善や解消を促す効果が期待されます。
一方で、自治体では除却費用の補助や専門家との連携、空家バンクの活用など、所有者が空き家問題を解決するための多様な支援策も提供されています。
これらの制度と支援策を理解し、適切に対応していくことが、地域社会における空き家問題の解決に繋がります。

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