査定価格の裏側とは？不動産査定の3つの方法と算出方法

不動産売却を検討している方は、自分の土地や建物の価値がどれくらいなのか気になっているのではないでしょうか。
査定額は不動産会社に依頼することによって算出できますが、ご自身でも算出方法について理解しておくことが重要です。
そこで、今回は不動産査定の裏側について解説していきます。

不動産査定には、大きく分けて3つの方法があります。
それぞれの特徴や算出方法を理解することで、査定結果をより深く理解することができます。

1:取引事例比較法

取引事例比較法は、最も一般的な査定方法です。
これは、対象不動産と類似した過去の取引事例を参考に、価格を算出する方法です。
例えば、所有の土地と同じ地域で、同じような広さ、同じような条件の土地が過去にいくらで売却されたのかを調査し、その価格を参考に査定を行います。

2:原価法

原価法は、対象不動産を新たに建築または造成するときに必要な費用を基に、価格を算出する方法です。
例えば、古い家を建て替えて売却する場合、解体費用、造成費用、建築費用などを合計して、その金額を基に査定を行います。

3:収益還元法

収益還元法は、対象不動産から将来得られる収益を基に、価格を算出する方法です。
主に賃貸物件や商業施設などの投資不動産の査定に用いられます。
例えば、賃貸マンションを売却する場合、家賃収入から経費を引いた利益を基に、将来どれだけの収益が見込めるかを計算し、その金額を基に査定を行います。

それぞれの査定方法について、具体的な計算式や事例を交えながら詳しく解説していきます。

1:取引事例比較法

取引事例比較法では、以下の式で査定価格を算出します。

査定価格 = 取引事例の価格 × 事情補正 × 時点補正 × 標準化補正 × 地域要因比較 × 個別要因比較

例えば、土地が80平方メートルで、同じ地域で100平方メートルの土地が3,000万円で売却されたとします。
この場合、取引事例の価格の求め方は以下の通りです。
取引事例の価格 = 3000÷ 100= 30万円/1平方メートル
土地の価格は、30万円/1平方メートル× 80= 2400万円となります。

2:原価法

原価法では、以下の式で査定価格を算出します。

査定価格 = 再調達原価 - 減価修正

再調達原価とは、対象不動産を新たに建築または造成するときに必要な費用です。
減価修正とは、不動産の経年劣化や機能低下などを考慮して、再調達原価から減額するものです。
例えば、築20年の家を建て替えて売却する場合、再調達原価は解体費用、造成費用、建築費用などを合計した金額です。
減価修正は、築年数や建物の状態などを考慮して、再調達原価から減額します。

3:収益還元法

収益還元法では、以下の式で査定価格を算出します。

査定価格 = 年間の純利益 ÷ 還元利回り

年間の純利益とは、家賃収入から経費を引いた利益です。
還元利回りとは、不動産投資における利回りのことで、市場の金利や投資リスクなどを考慮して決まります。

不動産査定には、取引事例比較法、原価法、収益還元法の3つの方法があります。
それぞれの方法で算出される金額は異なります。
また、査定結果はあくまでも参考価格であり、最終的な売却価格は交渉によって決まります。
自分の不動産の価値を理解し、安心して売却活動を進めるためには、査定方法や算出方法についてしっかりと理解しておくことが重要です。

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