なぜ売れない｜奈良市のマンション｜不動産売却｜家貴族

奈良市のマンションは売れないのか？

奈良市にはたくさんのマンションんがあります。「奈良市のマンションは売れない」と言われているそうです。本当かどうか不動産屋の目線で検証してみた結果、売れるマンションと売れないマンションには違いがありました。その違いと、どうしたら売れるのかを記事にしました。

 

◆なぜ奈良市のマンションは売れないのか◆

奈良市のマンションは「売れない」「売りにくい」と良く言われていますが、なぜ売れないのかお客様から聞いた正直なお声を上げてきます。

 

立地による

まず、マンションのメリットは何といっても利便性です。利便性のないマンションは意味がないと言っても過言ではありません。田舎の中にポツンとマンションがあっても需要は少ないです。奈良市のは大阪の郊外エリアとして近鉄沿線沿いが圧倒的に人気です。その近鉄沿線やJR奈良駅近辺の築浅マンションであれば、需要はたくさんあります。それでも近鉄線沿いは住宅街として開発・造成されたエリアがたくさんあります。わざわざマンションに住まなくても駅近で戸建住宅に住むことができます。ただやはりそういう駅近の戸建エリアは高級住宅街として土地の坪単価も上がります。だから近鉄沿線の駅近マンションは「売れる」マンションだといえます。しかしそれ以外のマンションに関しては少し需要が少ないような気がします。

「近鉄奈良駅」「JR奈良駅」「新大宮駅」「大和西大寺駅」「学園前駅」の駅近築浅マンションは高く売れます。

それ以外のマンションはポテンシャルが低いと言えるでしょう。
 

駐車場の問題

大阪へ通勤される方は平日に車を使うことは少ないです。しかし、休日になれば奈良市で出かけるのに車は必需品です。最低1台は車がないと不便です。さらに通勤でも車を使う世帯は車２台という家庭が多くなってきます。奈良市の戸建を探されているお客様の９割以上は駐車場２台以上で探されています。マンションは駐車場１台あたり追加で月額の負担が増えます。

 

修繕積立費・管理費がネックになる

マンションに住む場合は必ずかかるのが、修繕積立金・管理費です。マンションにもよりますが大体合わせて2万円前後くらいのところが多いです。合わせて駐車場の費用。それから住宅ローンの返済。それらを合わせると結構な負担です。広い土地がたくさんある奈良市では戸建に住むと無料で駐車場2台がついてきますし、管理費も不要です。

修繕積立金は不要ですが、戸建の場合も修繕が必要になるので自身で用意する必要があります。しかし修繕の規模も自分できめられるので強制的に払わされる修繕費とは感覚が違います。

 

間取り・収納が少ない

マンションの平均的な間取りは2ＬＤＫ～3ＬＤＫです。更に収納スペースに困る方がたくさんいらっしゃいます。お子様が小さいことろや、お子様が巣立ってご夫婦二人の生活がメインという世帯にはマンションはすごく良いのですが、お子様が成長してきたら狭く感じてくるはずです。その際に住み替えを検討する必要があります。それを見越して先に４ＬＤＫの部屋を購入するというのが理想ですが、４ＬＤＫの間取りの部屋はすぐになくなってしまします。逆に４ＬＤＫのマンションの部屋は「売れる」マンションだといえます。

 

そもそも売出価格が相場にあっていない

不動産屋さんの言われるとおりに売りに出してみたけど、中々売れない。というパターンもあります。その場合は査定金額が相場にマッチしていない場合がほとんどです。マンションの査定額は最寄駅や駅からの距離、築年数、間取り、階数、バルコニーの向き等様々な要因で変わります。更に近隣のマンションの相場等と照らし合わせて調整します。その相場を読み違えたら中々売れない物件になってしまう可能性があります。高く売りたいというお気持ちを大事に、我々もサポートさせて頂きますが、相場より高い場合は腰を据えてゆっくりと買主が現れるのを待つ覚悟が必要です。

 

同じマンション内に売り物件がある

同じマンション内に物件が売りに出ていると必ず比較されます。実際には階数や日当たり、角部屋等で条件が違うために売出金額が違うのは当然なのですが、安い部屋から売れていくというのがセオリーです。なのでリフォーム等の差別化ができていないと、回りよりも価格が高いマンションの部屋は今の時点では「売れない」物件になってしまうのです。

 

需要がない

そもそも近鉄線沿い以外のマンションには需要があまりないことが考えられます。

 

◆奈良市のマンションを売るために◆

奈良市の「売れない」マンションを「売れる」マンションに変える為に

価格設定の見直し

まずは相場の金額をしっかりと把握することが大事です。不動産会社にしてもらった査定額。本当に相場ですか？不動産会社はお客様の興味を惹こうと相場よりも高い金額を提示してきます。その金額を鵜呑みにしてしまうと、「売れない」マンションはずっと売れないままになってしまいます。しっかりと相場価格を見極め、高く売りたいなら少し余裕を見た金額に設定し、状況に応じて価格変更できるようにしておくのがオススメです。そして最低ラインの金額を自分自身の中で持つことが必要です。売れると信じて高値で売りに出すのと、相場を把握しつつチャレンジで高値で売りに出すのとでは、全く違います。

 

価格競争に注意する

同じマンション内に売り物件がでると「安い部屋」から売れていきます。そうすると早く売りたい人は価格競争してきます。その結果マンション全体の相場金額が下がってしまいます。価格競争に巻き込まれないように、売り物件が少なくなるまで待つという方法もありますし、一度売り止めにして、落ち着いたタイミングで改めて売り出すという方法もあります。ただ、安いのになかなか売れない部屋があれば、その価格設定そもそもが高いという可能性もありますので注意が必要です。

 

室内をきれいに見せる

内覧時やネット広告の写真掲載時に興味を引く物件でないと中々買ってもらえません。その為には売主さまにも販売協力して頂く必用があります。部屋を明るく見せたり、広く見せたりできると効果的です。

 

リフォーム・リノベーション

築年数の古いマンションや収納が少ない部屋の場合は、リフォームやリノベーションするというのも一つの手です。間取りには時代によって流行りがあります。築年数の古いマンションの場合は間取り構成が古臭かったりします。今どきの間取りに変更することで部屋の使い勝手を良くしたり、収納をふやすことでマンションのデメリットを消すこともできます。売れる前に費用を捻出する必要がありますが、売れるマンションにするための手法の一つです。

 

不動産会社のセカンドオピニオン

不動産会社に販売をお願いしても中々案内が入らなかったり、反響が少ない場合は、不動産会社を変更するのも手段の一つです。販売力があり、融通の利く不動産会社にお願いしないと売主自身も大変です。日程調整や販売方法、営業マンの営業力（販売力・提案力）の違いで大きく変わります。不動産の販売をお願いする「媒介契約」は3か月が上限です。その更新のタイミングで販売会社を変えてみるのもオススメです。