不動産売却時の仲介手数料について｜家貴族
2021/05/132022/04/05
不動産売却時の仲介手数料について
仲介手数料が高いと感じる方へ
不動産売却時の仲介手数料について
不動産売却時に関わらず購入した際にもかかるのが仲介手数料。
物件価格の3％+6万円と消費税
これが不動産売買契約で必要になります。
この仲介手数料。不動産会社は売主と買主をマッチングさせただけなのに、高額な手数料を取るなと思われがちです。
しかしその裏で不動産営業マンや不動産会社は色々な苦労をしているので、気持ちよく仲介手数料を支払っていただけるように我々の仕事内容、仲介手数料について等、ご紹介していきます。
不動産営業マンの仕事
不動産営業マンの仕事は多岐に渡ります。
不動産売却の査定があってからの流れです。
1.売主さんとのアポとり
査定依頼があったらまず、連絡を取ります。しかし一括査定などの反響はすぐに連絡が付かない方が多く、何度も電話したり、メールして連絡を取るようにします。
2.不動産査定書作成
売主さんのアポが取れたら査定書を作成します。対象物件の広さや立地、前面道路との関係性や築年数、構造等を調べ、近隣の相場、過去の成約事例を調べ、査定金額を出し、お客様に見せられるように資料作りをします。
3.訪問査定
実際に反響のあったお客様のご自宅へ伺い、お客様の売却理由や希望金額をヒアリングします。さらに実際に見ないとわからないような、隣地との境界やリフォーム内容、室内の劣化具合や雨漏り、きしみ、歪みがないか調べます。そこから売却金額を売主さまと相談しながら決めていきます。他社に奪われないように高い金額で言いたいですが、実際に売れるまでは利益にならないので、その金額をせめぎあいます。
4.媒介契約
売りに出すことをご決断頂けたら、販売活動をするための媒介契約を結びます。媒介契約には3種類あり、「一般媒介」「専任媒介」「専属専任媒介」があります。それぞれについてのメリット・デメリットをご説明し、ご希望の契約方法で締結します。
5.物件調査
媒介契約を結んだからすぐに販売とはいけません。物件情報を世の中にだすわけですから、いい加減な情報では売主にも買主にもご迷惑をおかけします。法務局で物件名義人は誰で、土地建物の広さや築年数はいくらか、地目はなにか、抵当権がついているか等調べます。役所では前面道路の種類や用途地域やその他規制がないか、上水、下水、ガスは来ているか。現地では隣地との境界はどこか、越境している物はないか、近隣の状況はどうか等々調べることはたくさんあります。
6.写真撮影
販売する物件がよく見えるようにきれいに写真を撮り、場合によっては持ちかえってきれいに見えるように加工する場合もあります。
7.物件資料作成
購入希望者に渡すように調査した内容をわかりやすく明記していきます。更に間取りを作成しなければなりません。
8.レインズ登録
お客様から物件を預かった場合には基本的にレインズという不動産情報流通サイトに登録する必要があります。そこに登録することで色んな不動産会社が「この物件が売りに出たんだ」とわかります。そうすることで各不動産会社が平等に案内することができます。
9.販売活動
まずは近隣住民への挨拶と飛び込み営業。チラシを作成し近隣住民への配布・ポスティング、折込。スーモやホームズといったポータルサイトへの掲載。既存顧客への情報提供。現地看板設置。
10.売主さんへの販売活動報告
専任媒介契約を結ぶと、販売状況を売主様に定期的に報告する義務があります。どんな販売活動をして、反響はどうだったか。案内した人の反応はどうだったかなどお伝えします。
11.お客さん案内
内覧したいというお客様を案内します。希望条件が合わない場合は他の物件を紹介します。それでも見つからなければ、長期的に追客することになります。また、初めてのお客さまには資金計画からすることになります。
12.買い客の追客
希望条件を聞いておき、その条件にマッチした物件があると、連絡して報告します。
また、気に入った物件でもすぐに決断できない場合は、購入できるように徐々に説得し背中を押してあげる必要もあります。
13.買主の住宅ローン事前審査
買主が住宅ローンを希望する場合は、お客様に見合った金融機関をご紹介し、審査申込書を記入してもらったり、必要書類を集めて頂き、提出したりします。この住宅ローンのあっせん業務は結構大変です。
14.買付申込書作成
購入希望者へは最後の一押しと買付申込書へのサインを頂きます。クロージングというやつです。
15.売主・買主の価格や条件面の商談
売出価格で購入してもらえる方は少なく、ほとんどの方が値引きを交渉してきます。その間を我々が持って、お互いが気持ちよく購入できるように調整をさせて頂きます。
16.契約書・重要事項説明書作成
これもとっても大変です。この契約書、重要事項説明書が全てになります。ミスがあると不動産会社の責任です。しっかり売却後にトラブルがないように資料を作り込んでき、何度もチェックを受けます。出来上がった資料をもとに、しっかりと買主に物件の説明をして、ご理解頂いた上で契約書にサインを頂きます。
17.買主の住宅ローン本審査資料作成
売買契約が済んだら、住宅ローンの本審査です。その審査に必要な書類を集めて金融機関にお送りします。
18.司法書士、火災保険、工務店の手配・打合せ
契約が済んでから決済・引渡しまでのあいだも色々とやることがあります。司法書士へ登記費用の見積依頼、火災保険の見積依頼、工事をする場合は工務店と打合せするたびに鍵の手配。見積依頼をするための資料集め。契約後も知らないところでせっせと働いております。
19.決済
いよいよ決済・引渡しです。ここでやっと手が離れます。
以上の流れは、売却査定から実際に売却までスムーズに行った時の流れです。
実際には査定はしたけど、その後追いかけ続けて結局ダメになったり。
高預かりしたせいで中々売れずに、販売活動はしたけど、買い手が見つからなかったり、購入希望者のフォローも大変です。
これが何組もいるので不動産営業マンの仕事量はかなり多いです。
やっとの思いで契約して初めて仲介手数料がもらえるのです。
また、不動産会社も人件費や店舗の家賃が掛かります。それに費用が掛かるのが広告費です。ポスティングスタッフを雇ったり、ネットに物件を掲載するためにすごい金額を払っていたり、一括査定サイトへの紹介料もかなり大きな額です。
消費税が含まれる場合の仲介手数料
仲介手数料の話に戻りますが、物件価格の3％+6万円でしたが、この物件価格に消費税が含まれている場合があります。
販売価格は3000万円ですが、そのうち100万円は消費税だったとします。
そうすると2900万円の3％+6万円+消費税が仲介手数料となります。
物件に消費税がかかっているのは売主が業者さんの場合です。個人の物件を販売する際には消費税はかかりません。
もし仲介手数料以外に請求されたら
不動産売買仲介会社の主な収益源は仲介手数料です。あとは買取再販の利益くらいです。なので仲介をお願いして、仲介手数料以外に請求されたら怪しいと思ってください。もし請求額や名目に疑問があればお気軽にご連絡ください。
仲介手数料が発生するタイミング
仲介手数料が発生するのは、買い手が見つかって売買契約が結ばれた時点です。
実際には契約時に仲介手数料が必要なのですが、決済・引渡しの際に請求する会社がほとんどです。
契約時に50％、決済時に50％と仲介手数料を請求する会社もたくさんありますが違法ではありません。仲介手数料の支払時期に関しては不動産会社と相談の上決めましょう。
契約後の解除について
基本的に契約時点で仲介手数料が発生しています。
そのあとに、お客様の都合で売却を辞めるとしても仲介手数料は支払う必要があります。
なので契約の時にしっかりと意思を固めておいてください。
あと、万が一、買主の住宅ローンが通らず、審査に落ちてしまった場合は、白紙解除になります。仲介手数料の支払いも不要です。
仲介手数料の値引きについて
先にもご紹介しましたが、不動産会社の主な収益源は仲介手数料で、その仲介手数料は契約した際にもらえるものです。その契約に至るまでにたくさんの苦労があり、無駄になる努力をたくさんしてきています。本音は仲介手数料に関しては一切値引きしたくないというのが不動産会社です。
しかし例外はあります。新築建売等のように、業者が売主で売主から紹介料がもらえる場合や、住み替えで同じお客様から仲介手数料を2度頂く場合なんかは少し値引きもさせて頂いております。
買取の場合は仲介手数料が掛らない
不動産売却時に仲介手数料が掛らない場合というのは、業者に直接買い取ってもらう場合です。買取の場合は間に誰も入らずに、直接売主さんから買主である不動産会社に渡ります。そうすると仲介手数料を支払う必要はありません。
不動産売却時の仲介手数料について
以上、不動産売却時にかかる仲介手数料について書いてきました。どうでしょうか。気持ちよく仲介手数料を支払って頂けそうでしょうか？不動産会社は楽して高額な仲介手数料を得ていると思われがちですが、裏でしっかりとそれに見合った仕事をしています。高額な仲介手数料を頂いても儲かっている不動産会社なんて一握りです。コンビニよりも多い不動産会社の数があります。しかし本当に儲かっている不動産会社はほんの一握りです。仲介一本で頑張っている不動産会社はみんなひーひー言いながら精一杯やっております。場合によっては仲介手数料の値引きもさせて頂きます。しかし最後の最後で仲介手数料の値引きを言われるとがっかりするので、事前にお問合せ頂けると幸いです。
