家の名義とローンの名義が一致しない！どうなる？知っておくべきリスクと対処法

2026/04/162026/04/22

家の名義とローンの名義が同じでないと、何かしら問題が起こるのだろうか、という疑問や不安は、多くの方が抱えるものです。住宅ローンの返済中に、ご家族の状況の変化や相続などがきっかけで、意図せず名義が一致しない状態になることも少なくありません。こうした状態を放置しておくと、後々、予期せぬリスクに直面する可能性があります。今回は、家の名義とローンの名義が違う場合に起こりうるリスクと、それぞれの状況に応じた適切な対処法について解説します。

家の名義とローンの名義が違うとどうなる

契約違反で一括返済を求められるリスク

住宅ローンは、一般的に「家の所有者」と「ローン契約者（債務者）」が同一であることを前提に組まれています。そのため、金融機関の承諾を得ずに家の名義を変更してしまうと、住宅ローンの契約違反とみなされることがあります。最悪の場合、残っているローンを一括で返済するよう求められるリスクがあるため、注意が必要です。特に、離婚などを機に家の名義だけを変更した場合に、この問題が生じやすくなります。

贈与とみなされ税金がかかる可能性

住宅ローンの返済は、本来ローン名義人が行うべきものです。しかし、ローン名義人以外の方が返済を続けたり、家の所有権（持分）の割合と実際に支払った金額やローンの負担割合が一致しない場合、税務上「贈与」とみなされることがあります。例えば、夫婦の共有名義の家で、夫だけがローンを負担しているのに妻も持分を持っている場合などが該当します。このような場合、贈与税がかかる可能性があります。

家を失う差し押さえのリスク

住宅ローンの返済が滞ると、金融機関は担保となっている家を差し押さえ、競売にかけることがあります。この際、実際に家に住んでいる人が誰か、家の名義が誰になっているかは関係ありません。もし、ローン名義人が返済を滞納してしまえば、たとえ他の家族が住んでいても、家を失ってしまうリスクがあるのです。特に、離婚後に一方の配偶者が住み続け、もう一方がローンを返済しているようなケースでは、ローン名義人の返済状況が住まいを左右することになります。

家の名義とローンの名義が違う場合の対処法

離婚や相続時の名義変更方法

離婚により家に住み続ける人が、ローン名義人と異なる場合は、住み続ける人が新たにローンを借り換えることで、名義を一致させることが有効な手段となります。これにより、契約違反や滞納のリスクを回避できます。相続が発生し、相続人が親のローンを引き継ぐ場合、まず相続登記で家の名義を相続人に変更し、その後、金融機関で債務引受の手続きを行うことが必要です。ただし、相続人にローン返済能力がない場合は、借り換えや売却を検討する必要があります。

共有名義や親子間での名義調整

夫婦共有名義の家で、ローンは夫のみが負担しているような場合、妻の持分が贈与とみなされる可能性があります。これを避けるためには、現実に即した持分割合への修正（持分更正登記や持分移転登記）を検討します。親名義の家に子がローンを組んでリフォームする場合、子の負担分に応じて親から子へ持分を移す「持分取得」や、家全体を子が買い取る「親子間売買」といった方法で、名義と実態を一致させることが贈与税の回避につながります。

税金や控除を考慮した進め方

名義変更を行う際には、贈与税や住宅ローン控除への影響を考慮することが重要です。贈与税については、年間110万円の基礎控除や、夫婦間の「おしどり贈与」などを活用して、税負担を軽減できる場合があります。一方、住宅ローン控除は、ローンを借りている本人がその家に居住し、所有していることが条件となるため、名義の不一致や居住実態とのズレがあると、控除が受けられなくなる可能性があります。また、離婚に伴う財産分与として名義変更する場合、原則として離婚成立から2年以内（※民法改正により延長予定）に行う必要があり、期限を過ぎると贈与とみなされるリスクがあるため注意が必要です。

まとめ

家の名義と住宅ローンの名義が一致しない状態は、契約違反による一括返済要求、贈与税の発生、さらには家を失うリスクなど、様々な問題を引き起こす可能性があります。離婚、相続、共有名義、親子間でのやり取りなど、状況は様々ですが、そのまま放置せず、ご自身の状況を正確に把握し、適切な対処を行うことが重要です。名義変更やローンに関する手続きは複雑になりがちですので、金融機関、司法書士、税理士といった専門家と連携しながら、早めに解決策を見つけることをお勧めします。これにより、将来的なトラブルや予期せぬ税負担を防ぐことができるでしょう。当社は売主に特化して様々な不動産にスピード対応しております。奈良市周辺で不動産売却を検討中の方は当社へご相談ください。