住宅ローンが残っている場合の不動産売却方法｜家貴族

住宅ローンが残っている状態での不動産売却について

不動産の購入はほとんどの方が金融機関から購入資金を借りて購入します。住宅ローンを完済し終わっているのであれば問題ないのですが、住宅ローンが残っている場合は、ローンを返済できるような金額で売らないと、不動産売却後も住宅ローンの支払いが続きます。特に、購入してからあまり年数が経っていない物件に関しては住宅ローンもかなり残っている場合が多いです。そこで色々な売却方法について説明します。

 

抵当権について

まずは抵当権について知りましょう。不動産購入時に登記簿謄本に所有者の登記設定と同時に、借入がある場合は、金融機関の抵当権が設定されます。不動産売却をする際には、この抵当権を抹消することが必須になります。抵当権が付いたまま家を購入しても、差し押さえられたら住むことができないので、抵当権の抹消が必要になるのです。なので住宅ローンを完済できる金額で売りに出すことが重要です。

 

不動産売却の諸費用について考える

不動産を売却しても売却金額がそのまま手元に残るわけではありません。不動案売却に必要な費用をあげます。

【仲介手数料】
「不動産売買価格の3％＋6万円＋消費税」という費用を不動産仲介会社に支払う必要があります。

【抵当権抹消登記】
登記簿謄本に登記されている「抵当権」を抹消する為の費用です。自力ですることもできますが、司法書士の先生にお願いすることがほとんどです。司法書士の報酬も含めて５万円～10万円くらいです。

【銀行手数料】
住宅ローンを一括前倒しで繰上げ返済する場合は銀行に対して事務手数料が発生します。今一括で返済する場合はいくら必要なのか、金融機関へ相談しておくことが必要です。

【不動産譲渡取得税】
購入時よりも高く売却する場合に課される税金です。

 

上記、諸費用かかることを把握し、手元にいくらの現金が必要なのかを計算することで、売出金額も必然的に決まってきます。

 

売却しても住宅ローンが残る場合

困るのは、売却できたけど、住宅ローンが残ってしまう場合です。その場合は担保となる不動産がなくなってしまうので、無担保ローンとして借り換えることになります。担保がない分、金利も高くなりますが、分割して支払うことが可能です。

 

もうひとつの手は、買い替えの場合に使えるシステムです。買い替え先の住宅ローンに、前の不動産の住宅ローンの残債を組み込んで、新たに住宅ローンを組みなおす手段です。金融機関によっては買い替えローンを使えない場合もありますので、事前に不動産会社に相談してください。

 

住宅ローンの支払いが困難になった時

情勢の変化や、トラブルや資金繰りの悪化などによって住宅ローンを返済していくことが難しくなった場合は「任意売却」という売却方法もがあります。

この「任意売却」の場合は通常の売却方法とは違い、弁護士の先生も一緒になって債権会社と上手く話しをまとめてもらう方法です。任意売却について詳しい説明は別記事にてご紹介していますので、そちらを参考にしてください。

任意売却についての記事
https://iekizoku.com/blog/detail/20210228200215/

 

不動産会社に相談する

不動案売却や住宅ローンの心配は一人で考えていても前には進んでいきません。素直に不動産のプロに相談するのが早いです。不動産売買の場合、報酬は売買が成立した際の仲介手数料です。相談だけなら何度でも何時間でも無料なので、まずは疑問をなくすことから始めましょう。わからないとこをなくした段階になって初めて、売却するかしないかの判断をすれば良いのです。気軽にご相談ください。