不動産売却時のトラブル例｜家貴族

不動産売却時のトラブルについて

不動産売却のトラブルは意外と多いです。トラブルにならないように我々不動産営業マンはしっかりと調査を行います。また説明に関しても抜かりがないです。ただ、不動産営業マンも実際に住んでいたわけではないので、わからないこともあります。そいういった情報をしっかりと不動産営業マンと共有しないと売却時、売却後にトラブルになる可能性がでてきます。その実例と、トラブルを回避するための方法を説明していきます。

 

トラブル例①
契約間近でやっぱり辞めた

不動産売却が相続などで売主が複数人いる場合に多いトラブルです。購入希望者が現れ、金額や細かい条件まで商談していざ契約しようとしたときに、売主のうち一人が「やっぱりこの値段では売れない」や「やっぱり売るのを辞めた」となると、それまで必死に動いてきた不動産営業マンや、色々と悩んで購入の決断をした買主さま、その他の売主さまにも多大な迷惑をかけます。さらに契約までした後、引き渡しまでの間に「やっぱり辞める」となれば手付金の倍額を買主さんに渡す必要があったり、場合によっては違約金が発生する可能性もあります。契約時点で売買は成立するので仲介手数料も発生します。売主が複数人要る場合は、しっかりと根回しや認識をすり合わせておく必要があります。

 

トラブル例②
隣地境界トラブル

不動産購入時の資料が残っていて、そこに境界についての資料が残っていれば、問題ありません。また現地に境界杭やポイントなどがしっかりと明示されている場合も問題ありません。しかし当時の資料に明示するものがなかったり、現地にポイントが打たれていない場合が多いです。その場合は隣地の方と協議して境界ポイントを定めることが必要です。境界を勝手な思い込みで伝えてしまうと、後々のトラブルになる可能性があります。

ブロック塀などがある場合は、そのブロック塀がどちらの物なのか。共有しているのか。しっかり明確にしておく必要があります。

境界が変わると土地の面積が変わります。そうすると売買代金も変わる可能性も出てきます。

 

トラブル例③
環境的瑕疵

物件の裏が墓地、沼、マンション建設計画がある、斎場、飲食店、風俗店がある等の環境的瑕疵というものがあります。調べて分かることは不動産営業マンがしっかりと調査して買主に報告します。しかし、長年住んだ売主さんにしかわからないこともあると思います。近隣のお家で大勢の人が集まってきて夜遅くまでうるさくしている時がたまにある、とか自治会の人間関係がややこしいとか、近隣に実は暴力団が住んでいる等、長年そこで住んできた人にしかわからないこともあります。そういった情報はあらかじめ不動産営業マンに説明しておいてもらえると、後々のトラブルになるリスクが減ります。

 

トラブル例④
物理的瑕疵

知っているにも関わらずに、伝えなかった瑕疵については、売主負担で修理することになる可能性があります。知らなかった場合でも知らなかったことを証明できないので、どちらが負担するのかというトラブルになります。特に構造上主要な部材（柱・外壁・屋根）などや雨漏り・シロアリに関する修理履歴や過去の不具合はしっかりと伝えておきましょう。エアコンや食洗器や給湯器、床暖房などの設備も一緒です。中古物件なので不具合は仕方ないのです。それを良く見せようとしてまだまだ使えるよと言ってしまうと、トラブルになりやすいです。

 

トラブル例⑤
前面道路に関するトラブル

前面道路が公道の場合は問題ありません。しかし私道の場合は、持ち分がどうなっているのか、場合によっては通行承諾が必要になるのか。という議論があります。そこは不動産会社がしっかりと調べます。いい加減な不動産会社にさえ当たらなければトラブルになることは少ないですが、前面道路の所有者がいけずな人だった場合は販売活動を邪魔される可能性があります。

 

トラブル例⑥
地下埋設物

土を掘ってみたら、産廃がでてきた、コンクリート基礎のようなものが出てきた、昔に埋めた浄化槽がでてきた。こういうものは後から買主が費用を負担して撤去する必要がありますので、聞いていないとトラブルになります。特に奈良市は浄化槽が埋められたままになっている可能性がちょくちょくとありますので購入当時のことや、近隣の情報から、あるかもしれないと思ったらしっかりと伝えましょう。

 

トラブル例⑦
残置物

売主の都合で次の住替えに持っていくもの、売ってお金にしようとしていたものがあると思います。

買主も付いているものだと思って購入したのに、入居してみるとなくなっていたら、話が違うとなります。

お互いに、何を残して、何を撤去するのかをしっかりと確認しましょう。

特に注意が必要なものは、照明やエアコン、カーテン。倉庫や置物。これらは良くトラブルになる元です。

 

トラブル例⑧
費用に関して

不動産売却には諸費用が掛かります。不動産会社に支払う仲介手数料。登記に関する費用。それらを把握しないまま、売却した金額がそのまま懐に入ってくると思っていたらトラブルになります。これは不動産会社側があらかじめ売主に伝えておかないといけないことです。仲介手数料や登記費用がかかるのは当たり前のことと思って、いい加減な説明しかしない不動産会社もあるので売主側も注意して資金計画をしないといけません。

 

なぜ売却時にトラブルになるのか

不動産売却時のトラブルのほとんどは、売主・買主ともに悪気はありません。お互いの認識のずれから生じるのです。その認識のずれが生じない為に不動産会社が調査し、買主に説明します。その材料となるものは多ければ多い方が良いです。売主さんも隠し事はしないで、正直にすべてお話頂いた方が、後々のトラブルがなく結果的に楽です。相続などで物件について全くしらないという場合もあります。それならそれで不動産会社も説明の仕方を変えます。不動産売却は担当営業マンと腹を割って話せるかというところが重要です。

 

不動産売却時のトラブルを避けるために

①不動産会社選び
大手にお願いする必要はありませんが、しっかりと不動産会社を選ばないと痛い目にあいます。知り合いや紹介だからといって安心してはいけません。売却前にいくつか不動産会社を回って信頼できそうな不動産会社を見極めるようにしましょう。

②買取
不動産買取の場合は、不動産業者が直接物件を購入します。後々のトラブルはその買取した不動産会社が請け負います。仲介で売却した時に比べると、売却価格は低いですが、仲介手数料がかからないことと、後々の面倒がないという面ではメリットは大きいです。

 

不動産売却時のトラブルについて

以上、不動産売却時のトラブルについて説明してきましたが、不動産のトラブルは認識のずれから生じます。

・知っていることはすべて伝える。

・わからないことはわからないと伝える。

以上を守っていただけると大体のトラブルは回避できます。少しでも高く売ろうと、嘘をつくとかならず後々トラブルになって自分に返ってくるのです。