媒介契約のよくある間違い【不動産売却】

不動産売却をする上で必ず通る道「媒介契約」。その違いについてちゃんと把握できていますか？正しく知って安心して販売をしてもらいましょう。

我々不動産会社も人のお家を勝手に販売活動することはできません。そこで媒介契約を結んで頂きます。いわば、「あなたの会社に不動産の販売活動を依頼します。」という内容の契約書となります。この契約をしたからといって、なにか費用が発生するわけではありません。不動産会社の報酬は契約してから初めて支払い義務が生じます。

媒介契約には「一般媒介」「専任媒介」「専属専任媒介」の3種類があります。

専任と専属専任の違いは、自己発見取引ができるか否かの違いなので、「一般」と「専任」の違いについて説明します。

大きく違うのは販売窓口が一社か複数社かの違いです。

「一般媒介」の場合は複数社が販売窓口となります。

「専任媒介」の場合は販売窓口を一社に決めることです。

これだけ見れば複数社に販売依頼をすることができる「一般媒介」の方が良いように思いますが、そんな単純な仕組みではないのです。

レインズとは、不動産会社だけがみれる、流通ネットワークです。専任でお預かりした不動産は数日以内に、レインズに登録する義務があります。そこに登録された物件情報は全国の不動産会社が見ることができますので、その先の複数の顧客にアプローチすることが可能です。

「専任」で依頼したからといって、その不動産会社だけが販売活動をするわけではなく、レインズを通していろんな不動産会社が販売活動をしてくれるのです。

「一般」の場合はレインズに登録する義務がありませんが、よっぽど悪徳な不動産業者でなければ、レインズに登録するはずです。一般媒介で契約される際には、「レインズに登録してくれますか？」と聞いてみると良いです。

専任の場合でもレインズを通じて複数の不動産会社が販売活動をしてくれるから安心だ！と思ったらそれも大間違いです。不動産業界の悪しき習慣「囲い込み」について知るべきです。

不動産取引の仲介手数料は、買主・売主双方が支払います。当然、不動産会社は売主からも買主からも手数料をもらえると１回の取引で報酬が倍になるので、自社で買主を見つけたいです。一社で買主・売主双方から仲介手数料をもらえる取引を「両手取引」といいます。

囲い込みをしたい業者は、レインズには登録するけども、なにかと理由を付けて他社には案内させないようにして、時間を稼ぎ値段を下げさせて自社で買主を見つけて両手取引に持ち込もうとします。売主側からは囲い込みの実態について知ることはできません。

不動産売却をされる方は「囲い込み」についてよくよく知っておく必要があります。囲い込みは売主だけが損する仕組みです。よくわかる囲い込みの記事をご紹介しておきます。

https://diamond-fudosan.jp/articles/-/148998

 

「一般媒介」のメリットは複数の不動産会社に依頼できるため、囲い込みの心配がありません。デメリットは、窓口が複数になるため、やりとりが面倒です。複数の不動産業者と同じような内容のやりとりを何回もしなければならないというのは想像以上に面倒です。また、不動産会社の立場からすると、一生懸命費用と労力をかけて販売活動をしても、他の会社で成約されてしまうと、すべてが無駄になります。なので、初めだけ頑張るが、時間が経てば不動産会社から放置されてしまう傾向にあります。居住中物件や、じっくり時間をかけて高めから売出スタートする場合にはあまり向きません。逆に相場価格で早期に売却したい場合は、一般媒介はオススメです。

 

「専任媒介」のメリットは窓口がひとつなのでやりとりスムーズなことです。また、責任感をもって動いてくれます。デメリットとしては、専任依頼した不動産会社が囲い込みをする業者だった場合には、知らないうちに損されられる可能性があることです。

一生懸命、売主の為に動いてくれる担当エージェントがいれば、その方にお願いされると良いですが、しっかりと会社が囲い込みをしない体質なのか判断する必要があります。

どうしても大手不動産会社は囲い込みが蔓延しているので、大手に依頼したい場合は、面倒ですが一般媒介で複数業者に販売を依頼するのがベストです。
当社のように売主に特化して両手取引を狙わない業者があればそこに「専任」でお願いされるのも良い手段です。