なぜ査定金額が会社によって違うのか｜不動産売却｜家貴族

不動産売却査定とは

不動産売却を始めるにあたり一番初めに行うのが不動産売却査定です。普段から物件情報に触れていない人が不動産を査定するのは難しいです。だから地域に密着した不動産会社にお願いして、不動産を査定してもらいます。ただ不動産会社によって査定金額が違います。どうしてプロの不動産屋が査定しても査定金額に開きがあるのか。その謎を説明していきます。

 

査定方法は3種類ある

不動産の査定方法には3種類あります。

「原価法」
建物を一から建て直して、その経過年数から原価償却して算出する方法。ハウスメーカーの家や築浅物件の場合は高い金額がでる。

「取引事例比較法」
近隣類似取引の事例をもとに算出する査定方法。取引事例が豊富にあるエリアやマンションであれば非常に参考になる。

「収益還元法」
収益性から査定金額を算出。駅からの距離が近いと高い査定金額だでやすい。

 

不動産会社は上記の3種類ある査定方法をうまく使い分けて金額を算出します。

このうちの1種類だけしかみない不動産会社。2種類算出する不動産会社。3種類、、、と不動産会社によって違います。

1種類だけだから悪いというわけでもありません。

物件や地域にマッチした査定方法を選んでいるかが重要です。

 

販売価格と成約価格の違いを理解する

取引事例法から査定金額を算出する不動産会社は多いです。ネットでも相場の金額や土地の坪単価などが事例と合わせて出ていることがあります。

しかし、一般的に表に出ている金額は販売金額です。実際に売れた金額は価格交渉が入ったりして販売価格よりも安い金額で成約します。

この売出価格と成約価格には開きがあるのは当然です。

販売価格から算出すると査定金額は高めになりますし、成約事例から算出した査定金額は低めになります。

どちらの数字を使うかは不動産会社によって違います。

どちらの方が相場の金額に近いかはお分かりだと思いますが、成約事例を元に出した査定金額です。

 

一括査定サイトの場合は注意

一括査定サイトというのは、不動産会社がお客様の情報をもらう代わりに広告費用を払っています。それも結構な金額で。しかも一括査定なので競合も多くいることを認識しています。当然、売りたいお客様は高い金額で査定してくれると嬉しくなります。そうすると各社相場よりも高めの金額を伝えるようになってきます。それが不動産売却では悪循環なのです。自分の不動産の価値が高いと信じたまま販売するのと、相場より高いとわかっていて高めで売りに出すのとでは大違いです。同じ金額で売りに出すのでも相場を理解していないと、売却後の資金計画に誤算が生まれます。相場をしっかりと把握することが必要です。

 

不動産会社の営業スタイルにもよる

高めの金額で売りに出し、反響を見ながらテンポよく価格を落としていくのか。

あくまで相場金額を提示して、その後売主さんの希望を聞いていくのか。

お客様が早く売りたいのか、時間に余裕があるのかによっても、売出価格は違ってきます。

不動産営業マンとの相性もみながら売却を決断するのが良いです。

 

本当の相場を知ることが不動産売却の成功のカギ

先ほど一括査定での注意ポイントでも述べましたが、実際の相場より高い金額だと中々うれません。案内が入っても価格交渉が入り買主主導の売却活動になりがちです。しかし、相場を把握した上でチャレンジ価格として高めで売りに出せば、戦略的に値下をすることができます。例えば少しでも高く売りたいから、3か月は相場より高いことはわかっているけどチャレンジ価格で販売してみたい。そのあとは少しずつ価格を落としていって最終的にはこの値段で売り切る！という心づもりもできます。相場を見誤ると売却後の資金計画がめちゃくちゃになります。相場を制する者が、不動産売却を制するのです。

 

本当の相場を知るために

不動産会社は査定書を提出する際に、根拠資料も一緒に提出してきます。表面上の金額だけをみるのではなく、その根拠資料まで目を通し、納得できる価格を提示してきたところに販売をお願いするのが得策です。あとは販売力のある不動産会社であれば、多少相場より高くても売ってくれます。不動産会社選びは販売力も重要確認ポイントです。